Оценку компании «Рольф Эстейт», из-за продажи которой основателя «Рольфа» Сергей Петрова обвинили в выводе 4 млрд руб. за рубеж, готовила московская аудиторская компания ООО «Юрис, право и аудит», рассказал РБК представитель «Рольфа» и подтвердил гендиректор аудитора Игорь Тимошин.
«Юрис, право и аудит» оценила рыночную стоимость 100% «Рольф Эстейта» в 3,98 млрд руб., следует из отчета, подписанного Тимошиным (РБК ознакомился с его копией). Оценка проводилась с 26 ноября по 2 декабря 2013 года, а сделка по продаже компании, которую Следственный комитет называет фиктивной, состоялась через два месяца после этого — 12 февраля 2014 года.
Аудитор Ольга Потапова, которая ранее работала в «Юрис, право и аудит», подтвердила РБК, что проводила оценку «Рольф Эстейта». «Когда-то давно это было. Это информация открытая, отчеты такие были по оценке», — сказала она.
3 февраля 2014 года совет директоров кипрской Panabel Limited, принадлежащей семье Петрова, принял решение о продаже «Рольф Эстейта» именно исходя из этой оценки — 98,95% ее акций за 3,938 млрд руб., деньги должны были поступить в течение месяца, следует из решения совета (у РБК есть копия), подписанного председателем заседания Георгией Кафкалией. Через неделю, 10 февраля, внеочередное собрание акционеров «Рольфа» уполномочило тогдашнего гендиректора компании Татьяну Луковецкую подписать договор купили-продажи «Рольф Эстейта» за ту же сумму, говорится в решении собрания, с копией которого ознакомился РБК. В соответствии с этими решениями «Рольф» перечислил на счет Panabel 3,938 млрд руб. пятью траншами с 19 февраля по 3 марта 2014 года, следует из платежных поручений (у РБК есть копии). Затем, согласно отчетности Panabel, в июне 2014 года она выплатила акционерам 3,8 млрд руб. дивидендов за 2013–2014 годы, а в 2015 году была ликвидирована.
Представитель «Рольфа» Павел Носов объяснил РБК продажу «Рольф Эстейта» внутренней реорганизацией: по его словам, до 2014 года «Рольф» и «Рольф Эстейт» существовали как отдельные компании, хотя обе принадлежали Panabel, затем в рамках консолидации и укрупнения бизнеса на базе «Рольфа» было принято решение о продаже ему акций «Рольф Эстейта».
Но, по версии Следственного комитета, который возбудил уголовное дело против Петрова, Луковецкой, Кафкалии, а также члена совета директоров «Рольфа» Анатолия Кайро (28 июня Басманный суд Москвы отправил его под домашний арест на два месяца) по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 193.1 Уголовного кодекса (совершение валютных операций по переводу денежных средств в иностранной валюте или валюте Российской Федерации на счета нерезидентов с использованием подложных документов), эта сделка была фиктивной. Договор купли-продажи был «заведомо подложным», сумма сделки «многократно завышенной», а ее реальная цель — в выводе за рубеж средств, полученных от коммерческой деятельности «Рольфа», считают следователи. Реальная цена акций «Рольф Эстейта», по версии оперативника ФСБ, чей рапорт лег в основу уголовного дела, не превышала 200 млн руб., то есть была в 20 раз меньше оценки «Юрис, право и аудит».
Оценка всегда носит субъективный характер, и есть десятки подходов к ее проведению, замечает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Но оценка на основе балансовой стоимости чистых активов достаточно достоверна, сказал он, отметив, что кроме материальных активов обычно есть еще и нематериальные, например бренд, имя на рынке. Балансовая стоимость чистых активов «Рольф Эстейта» на 30 сентября 2013 года, то есть почти за полгода до сделки, составила 3,42 млрд руб., следует из отчета «Юрис, право и аудит».
На балансе «Рольф Эстейта» были все 17 московских дилерских центров «Рольфа», а также их земельные участки и недвижимость. Если разделить 200 млн руб. (оценка из рапорта оперативника ФСБ) на 17, то получается, что каждый центр стоил 11,76 млн руб., хотя его площадь может достигать 6 тыс. кв. м, подсчитал Жарский. «Думаю, любой из конкурентов «Рольфа» согласился бы по такой цене купить их все и сразу, если бы ему предложили», — замечает он. «Не надо быть специалистом, чтобы понимать, что не могут все дилерские центры стоить как две элитные квартиры», — заявил на суде 28 июня адвокат топ-менеджера «Рольфа» Анатолия Кайро Антон Гусев. «Стоимость компании могла бы быть гораздо меньше оценочной, если бы у нее внезапно появились какие-то долги, сопоставимые по размеру с ее стоимостью, тогда их надо было бы вычитать из оценочной стоимости, но, насколько известно, там не возникало каких-то огромных внезапных задолженностей», — добавил Жарский.
