«Бизнес-недвижимость», входящая в АФК «Система», выходит на рынок логистической недвижимости: вместе с сервисом «Кладовкин» она создает совместное предприятие для развития складов индивидуального хранения в зданиях бывших автоматических телефонных станций (АТС). О проекте «Ведомостям» рассказал гендиректор «Бизнес-недвижимости» Вячеслав Хван и подтвердил Михаил Карпушин, владелец оператора сервиса, компании «Мини склад». Контроль в совместном предприятии получит «Бизнес-недвижимость», по данным сторон. При этом имеющиеся три склада «Кладовкина» в Москве в сделку не войдут, уточнил Карпушин.
Первый проект «Бизнес-недвижимости» и «Кладовкина» площадью более 5000 кв. м появится на месте АТС на севере Москвы на ул. Беломорской уже в конце 2019 г., говорят собеседники «Ведомостей». Инвестиции в него составят около 100 млн руб., уточнил Карпушин. В случае строительства такого склада с нуля потребовалось бы около 250 млн руб., подсчитал директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Russia Александр Перфильев.
Всего в среднесрочной перспективе партнеры планируют увеличить количество проектов с «Кладовкиным» до 10, рассчитывает Хван, не раскрыв деталей. Это, по его словам, позволит совместной компании стать ведущим игроком на рынке складов индивидуального хранения как по площади, так и по числу объектов.
Реконструкцию АТС под склады старший консультант отдела стратегического консалтинга JLL Ксения Колядина называет логичной: затраты на реконструкцию под такого рода проекты существенно ниже, чем под другие виды недвижимости, а значит, доходность выше. Правда, в Северном округе Москвы, по словам Колядиной, сейчас один из самых высоких показателей по обеспеченности складами индивидуального хранения – девять объектов на 1,2 млн жителей). Впрочем, у площадки «Бизнес-недвижимости» крайне удачное расположение рядом со ст. м. «Беломорская» и недалеко от Ленинградского шоссе и Северо-восточной хорды, отмечает она.
Сегодня в Москве работает более 60 складов индивидуального хранения общей площадью 160 000 кв. м и около 120 площадок для хранения контейнеров, говорит Перфильев. По данным Knight Frank, услуги по индивидуальному хранению предоставляет около 20 компаний, на семь из которых приходится половина рынка; каждая из их сетей объединяет от 3 до 10 объектов. Среди них – сервисы «Мобиус» (10 складов), Rentabox, «Ситибокс» и «Инбокс» (у каждой по пять объектов) и др.
Спрос на склады индивидуального хранения крайне высокий, уверяют опрошенные «Ведомостями» консультанты. Росту рынка, по словам Колядиной, способствует активное жилищное строительство в пределах МКАД. При этом популярность услуги по индивидуальному хранению увеличивается как у частных лиц, так и у компаний, в том числе и из сегмента интернет-торговли, а это ведет к росту как количества операторов, так и складов, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Сооснователь сервиса «Чердак» Константин Захаров связывает спрос на услугу с тем, что в Москве крайне мало подходящих площадок для строительства складов. Так, выручка «Чердака», созданного всего около года назад, растет примерно на 20% в месяц, отмечает он.
Заполняемость таких проектов в 2018 г. составляла в среднем по Москве 90%, знает Перфильев. Сегмент показывает также и хорошую доходность – 13–16% годовых, добавляет Фомиченко, для сравнения: доходность классических складов – 11–13% годовых.
К сдерживающим факторам развития рынка Перфильев относит недостаток информации о самом формате, снижение уровня реальных доходов населения и его низкую мобильность. Кроме того, существенная часть жителей города предпочитают хранить вещи в гаражах и на балконах, добавляет он. Впрочем, учитывая перспективы направления, крупные инвесторы со временем обратят на него внимание, как это было уже в Европе и США, полагает Перфильев. Выход нового крупного игрока только благоприятно повлияет на рынок – тогда станет больше предложения и появятся дополнительные вложения в маркетинг, соглашается Захаров.
«Бизнес-недвижимость» хочет перестраивать АТС не только под склады. В части из них она планировала разместить апарт-отели (первый такой проект на 157 номеров на ул. Профсоюзной), а в некоторых других – отели эконом-класса (по 162 номера на ул. Профсоюзной и на Головинском шоссе).
