Инфовбросы саратовских чиновников и депутатов на прошлой неделе вращались вокруг ЖК «Победа» и некоего таинственного инвестора, готового прямо сейчас вынуть из кармана необходимые для достройки жилкомплекса 600 млн рублей.
Интригу закрутил госдеп Николай Панков, заманивший на стройплощадку в Юбилейном спикера Госдумы Вячеслава Володина.
Таинственный инвестор
Шел снег, спикеру было неуютно, зонтик, судя по видео в инстаграме, до него не доставал. Но от грозных речей г-на Панкова воздух вокруг буквально дымился. Он клятвенно пообещал обратиться в правоохранительные органы и вытащить застройщиков из-за границы.
— Есть инвестор, который готов вложить собственные средства и достроить дом. Он сейчас завозит опалубку, начинает заливку бетона, вкладывая свои деньги, не прося ничего. Он говорит — мне ничего не надо, дайте я вложу свои деньги и отдам квартиры дольщикам, и останется коммерческое жилье, которое я смогу продать и со всеми рассчитаться, — уверял госдеп Володина, не называя, впрочем, имени бессребреника.
На следующий день модную тему подхватил мэр Саратова Михаил Исаев. Он не только уволил своего зама Антона Корнеева, который выдавал разрешение на строительство «Победы», но и накатал заявление в прокуратуру. В нем мэр витиевато написал о складывающемся у него мнении, «что застройщики воспрепятствуют передаче прав на земельные участки потенциальному инвестору, имеющему возможность без привлечения бюджетных средств и выделения дополнительных земельных участков закончить строительство дома». Но — вот незадача, имени загадочного инвестора так и не указал.
Третий акт марлезонского балета состоялся в минувшую пятницу — на заседании в облправительстве рабочей группы по решению проблем дольщиков. Там в очередной раз перечислили все нестыковки с «Победой». Один из застройщиков — ЗАО «ПП ЖБК-3», объявлен банкротом. Открыто конкурсное производство и в реестре кредиторов уже значатся 70 дольщиков. Также с многомиллионными претензиями активно заявляются юрлица, причем ФНС хочет получить долг по налогам в размере 62 млн рублей.
Второй застройщик из пула бизнесмена Константина Колесниченко — ООО «СК ЖБК-3», почти со 100-процентной вероятностью тоже будет признан банкротом. Его крови жаждет АО «Банк ДОМ.РФ», требующий возврата 173 млн рублей. Иск был принят к производству саратовским обларбитражем еще 2 октября прошлого года, но до сих пор не рассмотрен по существу. Очередное заседание состоится 11 марта.
Наконец, у третьего застройщика — ООО «Ксиан», кредиторов нет. Он подал заявление о банкротстве сам, и понять его мотивы можно. Эта компания — единственная из трех, полностью выполнившая свои обязательства по договору, что неоднократно подтверждалось в судах. Нести субсидиарную ответственность перед дольщиками за своих недобросовестных партнеров «Ксиан», естественно, не хочет. Но именно его каждый раз усиленно долбит Николай Панков.
Вот и на совещании в правительстве он заявил, что «Ксиан» поделился на 3 части, и «одна часть даже не в пределах РФ». И эта вот заграничная часть «ставит главной целью уйти в банкротство и получить компенсационные выплаты». И вообще, по словам Панкова, «они ее четко продумывали и дальше смотрели, как выводить средства дольщиков через эти схемы».
Простим госдепу юридическую безграмотность, потому что банкроту никакие компенсационные выплаты не светят. Как и пассаж о выводе денег, который ну никак нельзя отнести к компании, выполнившей перед этими самыми дольщиками свои обязательства. Но Николаю Панкову, похоже, нравится считать чужие деньги. И вот ведь чудеса — если в действиях «Ксиана» он видит лишь корыстные интересы, то лоббируемый инвестор (опять неназванный!) — прямо ангел с крыльями, питающийся божьей росой.
Квадраты и миллионы
Так ли это? Рассмотрим экономику достройки проблемного ЖК. Речь здесь идет о двух домах — 27-этажке со степенью готовности 31% (дом № 1) и 12-этажном из 6 секций, три из которых готовы на 90% (дом № 5). Теперь о дольщиках. Квартиры в доме № 1 распроданы наполовину — заключены 358 договоров на сумму 426,4 млн рублей, а вот дом № 5 практически полон. Из 367 квартир реализованы 352, от дольщиков за них получены 387,4 млн рублей.
Чем сможет распоряжаться компания, которая рискнет взяться за «Победу»? 22 тысячами нераспроданных квадратных метров, которые еще надо построить. По словам Леонида Писного, чей «Саратовоблжилстрой» сейчас работает по субподряду, по дому № 5 вопрос частично решен. «За счет остатка 78 млн рублей, который необходим для достройки, ЖБК нашло 40 млн. К 15–20 марта будет кладка, кровля, частично остекление», — рассказал он в правительстве. Однако 600 млн, о которых все время поминает Панков, у аксакала саратовского строительного рынка нет. Так откуда же они возьмутся у таинственного инвестора, имя которого вслух почему-то не произносят?
Удивительно, но вопрос этот никто не задал. Ни губернатор Валерий Радаев, ни председатель правительства Роман Бусаргин. Зато последний увлеченно рассуждал о механизмах передачи 22 тысяч квадратов новому застройщику. И даже выдвигал совсем уж фантастические варианты вроде временного вывода из банкротства ЗАО «ПП ЖБК-3», чтобы «конкурсный мог все подписать».
Конкурсный управляющий мягко заметил, что для этого нужна правовая основа. «Чтобы было волеизъявление руководства всех трех компаний. Одновременное. Нужно садиться узким кругом, это очень сложная юридическая конструкция», — пояснил Дмитрий Храмов, добавив, что необходимо формировать реестр кредиторов, чтобы понять экономику ЖК.
Но члены рабочей группы пустились вразнос, заявив, что для передачи метров реестр не нужен, а нужно больше давить на ЖБК-3. Однако «Колесниченко метры не передает, хотя с ним даже прокуратура работает в этом направлении», да и дольщики не жаждут подписывать договора с инвестором.
Последнее как раз неудивительно — как люди могут доверять компании, о которой до этого не слышали? Конечно, каждому из них госдеп Панков может шепнуть на ухо заветное слово «СаратовСтройСервис», но легче не станет.
О бедном «СаратовСтройСервисе» замолвите слово
Название этой компании Николай Панков под запись упоминал от силы пару раз — на еще осенних встречах с дольщиками. Как выяснил «БВ», эта скромная компания прокладывала, в основном, коммуникации и никогда не занималась масштабным жилищным строительством. Ее выручка, согласно открытым данным, в 2019 году составила всего 13 млн рублей при убытках в 9 млн руб., на предприятии работают 22 человека. Как-то не тянет на образ щедрого инвестора, с легкостью готового потратить 600 млн рублей, чтобы ублажить дольщиков. Возможно, госдеп ошибся?
Но поправить это легко — надо лишь пригласить руководство предприятия на заседание инвестсовета или рабочую группу, чтобы узнать из первых рук всю правду о финансовом положении спасителя и прочие нюансы.
Вот и официальные документы нам говорят примерно о том же. И Закон «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области», и постановление облправительства о критериях масштабного инвестпроекта. Согласно ним, инвестору необходимо представить в правительство технико-экономическое обоснование проекта; производственный план, включающий обоснование инвестиционных затрат по проекту; маркетинговый и организационный планы; финансовый план с расчетами показателей финансовой, бюджетной и экономической эффективности реализации проекта.
Есть ли все эти бумаги в саратовском Минстрое — не факт. Умалчивает о решении проблем дольщиков «Победы» и сайт ДОМ.РФ, где механизм восстановления прав граждан описан одним словом — иной.
Интересно, что так и не засветившееся официально в качестве инвестора ООО «СаратовСтройСервис» вовсю фигурирует в различных ответах чиновников, прокуратуры и пр. Из документов легко понять, что договоров с предприятием никто не заключал и легальных оснований для начала работ на стройке у него нет. Зато на встречах с дольщиками неизменно присутствует некий Роман Усанкин, которого СМИ называют братом депутата облдумы Юлии Литневской (фракция ЕР). И с легкой руки Николая Панкова именно его принято считать представителем инвестора.
Трудно сказать, занимает ли г-н Усанкин какую-то должность в «СаратовСтройСервисе», но директор у компании точно другой. Зато в прошлом году Роман Усанкин очень удачно выступил представителем двух других компаний — ООО «Тропиканка» и ООО «Экватор». Этим пензенским варягам без торгов перепали 18 земельных участков в главных городах области. Причина столь щедрого подарка — компенсационные выплаты саратовским дольщикам в общей сумме больше 74 млн рублей. Откуда у компаний с копеечной выручкой оказались в наличии подобные суммы, власти умолчали.
С прицелом на программу
Экономика достройки ЖК «Победа» детально нигде не обсуждалась. Но прикинуть ее несложно. При запуске проекта предполагалось, что себестоимость строительства составит 26 тысяч рублей за кв. метр. Значит, на достройку 22 тыс. квадратов требуется 572 млн рублей — это примерно бьется с цифрой в 600 млн, озвученной Панковым.
Ударимся в фантастику и предположим, что «СаратовСтройСервис» их находит и даже достраивает дома. Но что получает на выходе? Как будет продавать квартиры, если спрос и покупательная способность саратовцев падают?
Все становится проще, если вспомнить, что 2021-й в Саратовской области — год великого переселения из ветхого и аварийного жилья. Для двух тысяч семей региону требуются столько же квартир, которые должны появиться буквально из воздуха. Выстроить в этом году дома обычным порядком — через процедуру госторгов, межевание и планировку участков, вряд ли получится. Зато с деньгами, напротив, проблем нет — в областной бюджет уже заведены 3,2 млрд федеральных рублей, которые кто-то должен освоить.
Вот и получается, что, достроив в ЖК «Победа» 22 тысячи кв. метров по 26 тыс. рублей за метр и гарантированно продав области по 34 тысячи, можно не только отбить все затраты, но и заработать плюсом 176 млн рублей. А если цену метра для региона повысят, как ожидается, до 38 тыс. руб. — то и все 264 миллиона.
Все, что для этого нужно инвестору, — максимально быстро выйти на стройплощадку и иметь мощного лоббиста для вступления в программу. И тогда все вопросы об экономике проекта становятся лишними, а заявления в прокуратуру — логичными и понятными.
Большие заблуждения
— Вся эта история выглядит абсолютно бредовой. Начиная с утверждения о якобы единственном случае в РФ строительства объекта сразу несколькими застройщиками, — говорит соучредитель ООО «Ксиан» Елена Денисова.
По ее словам, такая практика широко используется как в Саратовской области, так и в целом в России, и является вполне законной. По два застройщика у ЖК «Созвездие» в Энгельсе, домов по 2-й Прокатной и в районе Торгового центра в Саратове.
— В случае с ЖК «Победа» требование получения разрешения на строительство на трех застройщиков было выдвинуто руководством ЖБК-3, поскольку это позволяло предприятиям не начислять НДС как на выполняемые работы, так и на производимые железобетонные изделия. Для ООО «Ксиан» это не имело значение, поскольку компания лишь финансировала подключение жилых домов к коммуникациям, в стоимость которых НДС уже входил, — объясняет Денисова.
Соучредитель искренне не понимает, почему именно «Ксиан», по словам депутата Николая Панкова, является источником всех бед. Почему никто не разбирается в истинных причинах остановки строительства «Победы» — выводе жилых помещений компанией ЖБК-3, завышении стоимости железобетонных изделий, переоформлении квартир на аффилированные лица по заниженной цене, общем развале работ?
— Все эти факты хорошо известны и г-ну Панкову, и областному правительству. ООО «Ксиан», подчеркну еще раз, полностью выполнило свои обязательства, это зафиксировано решением саратовского обларбитража. Но депутат упорно советует искать виновных в нарушении прав дольщиков именно в нашей компании. Почему он в упор не видит роли руководства ЖБК-3 в остановке строительства? Зачем дезинформирует спикера Госдумы? — говорит Елена Денисова.
О проблемах на стройке «Ксиан» предупреждал облправительство еще в 2019 году. Официальные обращения включали факты нецелевого использования компанией ЖБК-3 средств дольщиков в сумме не менее 125 млн рублей. При этом отчетность компании, направляемая в областное министерство строительства и ЖКХ, искажалась: в нее заносилась сумма НДС, хотя компания имела по нему льготу, а стоимость железобетона превышала среднерыночную в два раза.
К ЖБК-3 предлагалось принять срочные меры, однако ответ председателя правительства Александра Стрелюхина был крайне оптимистичен. Мол, ЖБК-3 — крепкая компания, и правительство не находит оснований считать, что сроки строительства и права дольщиков будут нарушены. А «крепкая компания» мигом свалилась в банкротство, в котором Елена Денисова усматривает явные признаки преднамеренности.
— Более того, саратовский Минстрой ввел в заблуждение и ДОМ.РФ в лице Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, отправив туда сведения о целевом использовании средств при строительстве ЖК «Победа», — отмечает Денисова. — Тоже с подачи г-на Панкова?
Теперь же «Ксиан» делают крайним, желая повесить на него субсидиарную ответственность за чужие грехи.
— По махинациям ЖБК-3 уже возбуждено уголовное дело по ст. 201 УК РФ — злоупотребление полномочиями. Но, на мой взгляд, тут состав другой, более жесткой статьи — ст. 159, мошенничество, — считает она. — Однако на все мои заявления с приложенными документами, направленные в СК РФ, ответа до сих пор не поступило. Саратовские следователи не спешат проводить проверку, как и исследовать факты попытки незаконной продажи принадлежащих «Ксиану» помещений в «Победе».
По мнению Елены Денисовой, развернутая против нее кампания является местью за вскрытые факты нарушений на стройке, которые покрываются областными чиновниками и Николаем Панковым.
— Депутат Госдумы не может не знать обо всем этом, но, видимо, его основная задача сейчас — лоббирование интересов своего «инвестора», — отмечает она.
