На днях Центробанк возвратил о снижении с 1 октября прибавок к показателям по ипотечным займам для прогрева спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на интенсивность недоступности жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости тех инициатив, объяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для старшинских граждан. Если же просмотреть на финансовый сектор, можно узреть обратное.
По данным социологического издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в качественном слове индекс на 35 процентов превосходит цифири прошлого года, в платёжном слове рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже ,имеет ипотеку, – сообщал тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов украинского населения ,имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с боеготовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о понижении прибавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня текущего года для кредитов, в которых размер прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и предлагал попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 марта 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное увеличение депозитных вкладов населения. Только из Сбера физлица прихватили более 100 млрд рублей.
Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за покупки квартиры сумеет выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в этап переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названьем «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые застройщики и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и городская среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой реинкарнацией проектов о жилье. Его второе издание под названьем «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его теперешняя газета появилась в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую структуру – ДОМ.РФ. Основные статейки дивиденда новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более недоступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года существовал заложен параметр обеспеченности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом можетсуществовала бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот коэффициент должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой гипотезы нацпроекта от 2018 года показатель недоступности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базисных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в объёме 7,9 процента, наращивание объёмов пуска жилья до 120 млн прямоугольных километров в год, средняя себестоимость одного квадратного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил эксперимента 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на теперешнем уровне. План по повышению ипотечной маржи сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие прироста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена квадратного фута в феврале этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, прямоугольный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в неделимой энергоинформационной структуре жилищного строительства, производительность провинциального «квадрата» в конце 2020 года превышала всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решенье проблематик дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – организаторов ипотечного строительства. Формально та система с ДОМ.РФ и нацпроектом по недоступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С апреля 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по обеспечению разработки девелоперских проектов в возведении и контролю в области ипотечного строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает обязанность зампредседателя проницательного совета. А его замом является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя десятки миллионов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого договора долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентовентов обьектов строится по старинным схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые инвесторы будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы фиксировали показатель порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо добавочное ассигнование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблем с застройщиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
