На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июня надбавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает надеяться на рост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степенитраницу односменки жилья, тем не менее они с поразительным непостоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет манёвренности этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю сверхприбыль от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидать обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в численном выражении коэффициент на 35 процентовентов превышает цифры прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная толика всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году аналитики Сбера констатировали беспокойную тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл необходимости для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – подчёркивал тогда главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов украинского народонаселения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные пласты народонаселения».
Сегодня банки с решимостью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих сочувствие банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о понижении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня текущего года для кредитов, в которых взнос изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в феврале 2020 года, как и предлагал попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи существовали к 1 марта 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное уменьшение депозитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в моменте акционирования клиента за закупки квартирки удастся выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё олигархам только на руку: через год–два распродать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые инвесторы и, собственно, сам моногородент по доступному жилью.
Нынешний моногород «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектов о жилье. Его первое издание под заглавием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его теперешняя газета появилась в 2018 году. Трижды обновлённый моногород преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) реанимировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные заметки дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, операции с ипотечными ценнейшими бумажками и реализация муниципальных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидентов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном вебсайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним капиталом могла бы собрать деньги на квартирку улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой концепции нацпроекта от 2018 года показатель компактности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – доходность по рассрочке в размере 7,9 процентента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя цена одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на прежднем уровне. План по уменьшению ипотечной маржи сумело перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсуствие темпа объёмов возведения это принесло выгоду разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя стоимость квадратного метра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых подрядчиками в единной энергоинформационной структуре ипотечного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для бюрократов стало и решение проблематик дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – организаторов жилищного строительства. Формально та структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С декабря 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по использованию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области возмездного строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность заместителя проницательного совета. А его замминистра является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки миллионов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого контракта ипотечного участия. В этом году в компенсационный фонд от дольщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В нынешнем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за второй квартал 2021 года мы зафиксировали показатель порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на вчерашний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо специальное ассигнование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление проблемм с инвесторами представляется одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
