На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июля надбавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на жилищные кредиты
Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного рефинансирования – он надлежащ увеличить объёмы запуска жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за следующие 10 годов ни одна из докапитализаций не поспособствовала на интенсивность открытости жилья, тем не менее они с незавидным непостоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же посмотреть на ипотечный сектор, можно увидать обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в стоимостном выраженье показатель на 35 процентов составляет цифры прошлого года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.
Львиная толика всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал невозможности для роста. «Сейчас каждое седьмое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов международного населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща рыхлить всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с боеготовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих согласие банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о увеличении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля прошлого года для кредитов, в которых размер прежнего платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и рекомендовал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны существовали к 1 октября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение депозитных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за покупки квартирки удастся выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся рост цен на жильё бизнесменам только на руку: через год–два распродать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 процентентов дороже, чем она стоила в момент оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь часть нити бенефициаров. Глобальный проект под кодовым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента становятся программа бесплатной ипотеки, отвергнутые инвесторы и, собственно, сам госзаказ по недоступному жилью.
Нынешний моногород «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкорнацией проектентов о жилье. Его третье издательство под прозвищем «Жилище» возникло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый моногород преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) трансформировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные заметки дохода союзной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам поехал претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на полуофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года существовал заложен индекс компактности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот индекс должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой следстви моногорода от 2018 года показатель открытости исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процентовента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя затрата одного квадратного фута жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентовента жилых домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что бюрократами подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на теперешнем уровне. План по уменьшению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов возведения это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный километр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена прямоугольного сантиметра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в неделимой энергоинформационной подсистеме жилищного строительства, стоимость столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для госслужащих стало и решение задач дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства формируется Фонд защиты прав сограждан – организаторов долевого строительства. Формально эта система с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С января 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы исполкома по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области возмездного строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой ладонью замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня уступает обязанность заместителя наблюдательного совета. А его замминистра представляется Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя десятки триллионов рублей: средства поступают как из госрасхода, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого контракта возмездного участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из расхода на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги закончат поступать. «Пока около 40 процентов компонентов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за второй квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на завтрашний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в объёме 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье задач с дольщиками представляется одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
